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近日，多傢媒體報道瞭北京房價下跌的消息。來自國傢統計局5月的統計也顯示，北京5月份新房價格跟4月持平，二手房出現瞭顯著下跌。
今天出版的“北京日報”則報道說：北京的二手房價格5月份整體跌幅達0.9%。其中，小戶型跌幅最為明顯，達到1%；其次是中戶型，達到0.8%；大戶型跌幅相對較小，下跌瞭0.6%。
至於被稱為“天下奇觀”的北京學位房，更是出現瞭動輒一套下跌過百萬的現象。
看來，北京的房價真的是下跌瞭。從春節後開始第二輪調控，到5月二手房全面下跌，隻有瞭短短兩三個月時間。那麼，北京樓市調控成功的關鍵是什麼？對其他城市有借鑒價值嗎？
第一，大規模調整北京城市規劃，大規模增加未來建成區面積，全面改變北京樓市的預期，是這次調控獲得成功的關鍵。
北京從去年9月末啟動第一輪調控，今年春節後啟動第二輪調控。之前，效果之所以不顯著，一個重要的原因是：大傢對北京樓市的預期是穩定的然在過去兩年，北京新增瞭通州副中心，同時把河北廊坊的北三縣（大廠、香河、三河）納入統一規劃。對於北京來說，等於一下子增加瞭4個縣的發展空間。即便如此，似乎仍然無法攤薄北京旺盛的人氣、財氣。
4月1日，雄安新區橫空出世，相當於北京在保定又獲得瞭三個縣的飛地，也就是雄縣、安新縣、容城縣，又被稱為“南三縣”。至此，短短兩年多時間，北京就向外擴張瞭6到7個縣的面積。
此外，還傳出瞭東城區、西城區合並成為中央政務區的傳聞。於是，北京的城市規劃突然之間發展瞭巨變，城市空間變大瞭。再加上“中央政務區”遲遲未能明確，所以市場觀望氣氛變濃。
所以，這一輪調控成功的關鍵，是規劃巨變、潛在土地供應量劇增。於是，北京房價進入價值重估期，或者觀望期。
第二，北京實施瞭最為嚴格的限購、限貸、限商等政策，以控制房價、控制人口。
春節之後北京先後出臺瞭“認房認貸”（所謂“處女貸”）、“離婚貸”、“學區房”等新政，還對商辦物業市場進行瞭史無前例的嚴格管控，基本上讓這個市場進入瞭冰凍狀態。這些調控措施是兩個目的，第一，嚴格限制北京人口增量；第二，嚴格控制房價。
第三，這期間央行收緊瞭貨幣政策，北京率先啟動瞭對樓市的“定向加息”，在房貸上加強瞭額度管理。
中國人民銀行北京營業部的數據顯示：從2016年12月開始，北京各銀行首套住房貸款實際執行的加權平均利率從基準利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍；首套房貸平均首付比例從2016年6月的34.6%回升至2017年5月的39.0%
1-5月個人住房貸款實際月度新增額分別為217.7億元、197.6億元、144.2億元、158.9億元、154.1億元。雖然四五月份貸款水平仍然不低，但相比1月到2月，已經有瞭明顯降溫。
通過上述分析我們可以看出：城市規劃的突然變更，未來建成區面積的突然大幅增加，對於一個城市的樓市可以帶來巨大影響。說實話，北京今年經歷的變化放在其他任何一個城市，都將是難以承受的，會帶來樓市的閃崩。
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為什麼我一直建議大傢到中心城市購房，因為城市級別越高，其規劃變動就越難，這種變動需要更高層次的政府審定。副省級以上城市的規劃，如果做較大變動，需要國務院批準。此外，大城市有顯著人口增量，可以支撐新區發展。
但如果是中小城市，情況就完全不同。在江蘇和甘肅，曾分別有一個地級市，在城市規劃上試圖發生巨變。其中江蘇這個城市，前一任官員把靠近海港、遠離傳統市中心的A地定位為未來發展重心，引導開發商、市民進入。到瞭後一任官員，則廢除瞭這個規劃，把靠近傳統市中心的B地定位為發展重心。最終引發瞭很多麻煩，直至有官員落馬。
至於甘肅的那個城市，則是試圖搬遷地級市政府，受到原來城鎮市民的反對，事情也一度影響很大。因為如果政府搬走，當地房價和經濟就無法維持。
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由此可見，城市越小、經濟越單一、人口增量越少，就越經不起城市規劃的變更。對於地級和縣級城市來說，這是購房者最大的風險之所在。而開發商為瞭暴利，往往引誘當政者改變規劃，甚至搬遷政府。
此外，嚴格的限購、限貸政策，再加上加息、提高首付等，如果力度足夠猛，肯定可以馴服房價這匹烈馬。
從“北京3個月管住房價”這件事，我們可以得出一個重要結論：在政策面前，房價絕對是聽話的，關鍵看政策力度夠不夠。其次，最能影響房價的是三大因素：城市規劃、限制性措施和金融政策。
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但北京開出的“樓市三劑猛藥”，不是其他城市輕易敢於模仿的。尤其是城市規劃的劇烈變更，而且采取“突如其來”的方式進行，其他城市不具備這個條件。
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